Как проверить застройщика перед заключением ДДУ?

Участие в долевом строительстве — не только возможность приобрести современное жилье, но и большие риски. Уверенные гарантии на получение качественной квартиры в срок не даст никто. Поэтому важно внимательно изучить информацию о застройщике перед заключением ДДУ.

Определение

Договор долевого участия (ДДУ) — договор, предмет которого — участие гражданина (реже организации) в строительстве путем предоставления финансовых средств в объеме, равном стоимости той доли (части возводимого дома), на которую этот гражданин (или организация) получит право собственности после окончания строительства.

Проводим мониторинг сайтов

• Основные сведения о застройщике содержатся в Едином государственном реестре юридических лиц. Ищем организацию и в Едином реестре застройщиков. Туда занесены проверенные застройщики жилья, привлекающие средства по ДДУ.
• Посещаем официальный сайт строительной организации. Закон обязывает публиковать застройщика информацию по каждому дому, строящемуся с привлечением средств дольщиков. Это разрешение на строительство, правоустанавливающие документы на земельный участок, проектная декларация, заключение контролирующего органа о соответствии документации требованиям закона, проект ДДУ, сведения об уплате отчислений в компенсационный фонд или условия привлечения средств дольщиков по ДДУ, бухгалтерская отчетность, а также фотографии текущего состояния строящихся многоквартирных домов. Все это должно быть на сайте!

Что важно: застройщик может опубликовать список партнеров, крупных инвесторов, данные о строительстве им социальных объектов (больниц, детских садов) — это плюс.

Изучаем судебную практику

• На сайтах судов общей юрисдикции (в основном по месту нахождения застройщика) находим дела по искам граждан. Например, о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи квартир. Внимательно читаем и делаем выводы.
• В информационной системе «Мой арбитр» в разделе «Картотека дел»содержатся дела, по которым организация могла быть ответчиком перед подрядчиками или государственными органами.

Что важно: если вы становитесь дольщиком путем заключения договора цессии, важно убедиться в отсутствии текущего дела о банкротстве застройщика.

Определение

Договор цессии — это соглашения об уступке права (требования) третьему лицу. В соответствии со ст. 382. ГК РФ для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Проверяем качество и темпы строительства

• Посещаем объект самостоятельно и разговариваем с рабочими: они могут рассказать о темпах продвижения строительства, об истинном положении дел в организации (длительная задержка зарплаты должна насторожить). Если стройка не на начальном этапе, можно примерно оценить готовность дома к сдаче в срок.
• Из СМИ своего субъекта узнаем о достижениях и проблемах застройщика, о его отношениях с органами власти — порой это влияет на ход строительства. Часто дольщики создают форумы по конкретным многоквартирным домам. Присоединяйтесь: будете в курсе всех событий, отзывов, подсказок и подводных камней.

Что важно: сколько лет компания действует на рынке строительства? Выбирайте застройщика с опытом работы от пяти лет. В другом случае риск будет слишком велик.

Анализируем документы застройщика

• По вашему требованию застройщик обязан представить для ознакомления учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации компании, о постановке на учет в налоговом органе, утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность и аудиторские заключения.

Что важно: эти документы должны быть представлены в подлинниках или нотариально заверенных копиях.

• Изучаем документацию на строительство интересующего многоквартирного дома. Что проверяем?

Проектная декларация

Содержит информацию о застройщике и проекте строительства. Интересная часть этого документа — сведения о самом объекте: используемые технологии, себестоимость стройки, количество жилых и нежилых помещений в доме.

Разрешение на строительство многоквартирного дома

Этот документ подтверждает соответствие проектной документации нужным требованиям. Обращаем внимание на срок действия разрешения: совпадает он со сроками, указанными в проектной декларации и ДДУ?

Правоустанавливающие документы

Участок может находиться в собственности у застройщика либо на праве аренды. Договор аренды должен пройти государственную регистрацию. Не заключайте ДДУ, если речь идет о краткосрочной аренде!

Заключение экспертизы проектной документации

Должно быть положительным. В нем полная характеристика дома: площадь помещений, материалы для постройки, оценка почвы участка, сведения о подземной автостоянке, тепловых сетях, водоснабжении и многое другое.

Что важно: проверяйте совпадение данных в документах, в том числе на сайте застройщика. Везде должны быть указаны одни и те же земельный участок, даты и сроки действия документов.